Le droit à rémunération des agents immobiliers dépend de mentions obligatoires dans le mandat et dans l’engagement des parties.

Le droit à rémunération des agents immobiliers dépend de mentions obligatoires dans le mandat et dans l’engagement des parties.

La rémunération des professionnels immobiliers est source d’un abondant contentieux. L’initiative de la contestation  peut venir de l’acquéreur lorsqu’il est redevable de la commission ou même du vendeur également  mandant. Et pour cause, le droit à rémunération de l’agent immobilier mandaté pour commercialiser des biens immobiliers devient contestable lorsque son montant ainsi que la partie qui en a la charge ne sont pas précisés dans  le mandat, ainsi que dans l’engagement des parties. C’est en effet ce qu’a rappelé récemment la Cour de cassation. À  défaut de voir ces conditions remplies, le professionnel peut subir la perte du paiement de ses honoraires. Mieux vaut donc être vigilant.

Le contexte

Un contrat est conclu entre une société de promotion immobilière et un agent  immobilier afin de commercialiser des  lots de lotissement. Une première décision condamne la société à verser une provision à l’agent immobilier concernant ses honoraires dus pour la réalisation de la vente de plusieurs des lots. Par la suite, une expertise  judiciaire conclut que de nombreuses malfaçons justifient la démolition des  constructions existantes.  Au vu de ce  rapport, la société assigne l’agence en remboursement de la provision versée. La société justifie sa demande sur  l’irrégularité du mandat et des actes de vente au regard de la loi Hoguet du 2 janvier 1970.

La jurisprudence

La cour d’appel condamne la société à payer le montant de la provision à l’agent immobilier. La société se pourvoit en cassation affirmant que le  contrat de réservation ainsi que l’acte de vente n’indiquaient pas la partie qui supporte le  paiement de la rémunération. La haute Cour rappelle le principe juridique énoncé par la loi dite Hoguet : le montant  de la rémunération de l’intermédiaire immobilier et l’indication de la ou les parties qui en ont la charge, doivent être  portés impérativement dans l’engagement des parties.

Elle casse donc la décision de la cour d’appel qui a retenu le droit à commission sans avoir vérifié le respect de cette  obligation. À noter : la société fonde sa demande sur un autre argument qui n’est pas retenu par la Cour de cassation.  En effet, elle précise aussi que le mandat doit indiquer les conditions de détermination de la rémunération de l’agence ainsi que la partie qui en aura la charge et considère que cette condition n’est pas remplie. Cependant, la  Haute juridiction précise que le mandat indique que les honoraires seront payés par la remise d’un ordre irrévocable  de virement par le mandant. Ainsi cet argument est rejeté.

Et pour votre agence ?

En l’espèce, les dispositions de la loi Hoguet sont interprétées strictement par la Haute cour. Si la rémunération de  l’agent immobilier est précisée dans les actes de négociation, cela ne permet pas de compenser l’absence d’indication  du montant de la rémunération et la partie qui en a la charge dans le mandat et l’engagement des parties.

Soyez vigilant : à défaut de ces mentions dans le mandat comme dans l’engagement des parties, l’agence immobilière  perd son droit à honoraires. Notez également que cette décision intervient dans le cadre d’une affaire opposant un  agent immobilier à un vendeur professionnel. Preuve qu’aucune dérogation n’est admise au regard de la profession  du mandant.

Arrêt de la Cour de cassation du 24 novembre 2021 n°19-23.693.

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