Notions d’urbanisme et zonages locaux

Notions d’urbanisme et zonages locaux

Tout tourne autour de la note de renseignements (autorisation/interdiction selon le projet de développement/plan d’aménagement urbain).  C’est LE PREALABLE à toute démarche envisageant la construction d’un bien immobilier !

C’est sur base de la note de renseignements (parfois appelée note urbaine) que vous pourrez déterminer, selon la zone désignée, ce que vous pourrez réaliser ou ce qui vous sera interdit, selon le plan d’aménagement.

A Marrakech comme dans beaucoup d’autres villes du Royaume, chaque zone géographique dispose de sa propre réglementation d’urbanisme (autorisation, construction) et de son propre projet de développement.  Il est important de bien se renseigner, d’éditer tous les documents originaux les plus récents, et de vérifier l’authenticité, l’exactitude et leur actualité étant donné la révision et l’évolution fréquente de la réglementation d’urbanisme.

Vous avez repéré des offres de terrains à vendre à Marrakech, vous vous demandez quelles sont les autorisations sur ce terrain ?  Quels sont les futurs projets ou travaux d’aménagements sur ce terrain et à proximité (parking, route, pharmacie, foyer, usine) qui risquent de l’entraver ?  Ce terrain correspond-t-il vraiment aux coordonnées géographiques du cadastre ?  Des question ou il n’est pas toujours simple ni rapide d’obtenir une réponse fiable et actualisée.

Attention aux mauvaises surprises à Marrakech

On constate malheureusement que les agents immobiliers ou intermédiaires officieux ne disposent que très rarement des documents administratifs et que, de toute façon, ils ne vous les enverront pas !  Par peur que vous passiez par le propriétaire directement et qu’ils perdent leurs commissions.  Hélas, la plupart du temps, il faudra vous déplacer, prendre des congés, laisser femme et enfants, ajouter au budget les prix des billets d’avions, l’hôtel, la voiture de location, l’alimentation etc…  Et surtout, il faudra être prêt à accepter l’idée de déplacements infructueux en découvrant finalement que vous vous êtes déplacé pour rien après avoir visité dix terrains et qu’aucun ne correspond à votre recherche !  (Terrain annoncé comme SD1 pour la construction de dix villas mais qui ne l’est pas… Terrain D1 en zone urbaine mais avec une prochaine route qui va couper le terrain en deux etc…).

SIGNIFICATION SD1 ? SD2 ? GH1 ? GH2 ? SA1 SA2 SA3 D1 D2 D3 S1 etc…

Comment savoir dans quelle zone est situé un terrain ?

Il faut consulter la note de renseignements, délivrée par l’Agence Urbaine, précisant l’utilisation qui peut être faite sur une propriété foncière en application des documents d’urbanisme en vigueur.

Elle comprend :

  1. La nature du document d’urbanisme : Plan de zonage, plan d’aménagement ou plan de développement de l’agglomération rurale,
  2. Les dispositions principales du document d’urbanisme concerné, notamment la définition de l’affectation de la zone, les utilisations interdites, les types d’utilisations soumises à des conditions spéciales, les possibilités maximales d’occupation et d’utilisation du sol (COS / CES), les conditions d’implantation des Immeubles par rapport aux limites séparatives ou mitoyennes, l’implantation de plusieurs constructions sur une même propriété foncière, la hauteur maximale des constructions et les conditions d’accès afférentes à la voirie et aux parkings,
  3. La durée de validité de la note de renseignements urbanistiques correspond à la durée pendant laquelle courent les effets juridiques découlant de la déclaration d’utilité publique.

Comment calculer la Surface de plancher maximale autorisée sur votre terrain ?

Simplement en multipliant le COS (surface de plancher constructible par mètre carré de terrain, pour une zone donnée d’un plan d’occupation des sols) par la surface du terrain.

Par exemple ; pour un terrain de 3000 m² dont le COS de la zone est de 0,15 ou 15 % ; en multipliant la surface de ce terrain par ce coefficient, vous obtiendrez la surface de plancher maximale autorisée à la construction.  (Soit : 3000 x 0,15 = 450m² de surface de plancher)

Le CES est le Coefficient d’Emprise au Sol : Le CES vous donne la surface maximale d’emprise au sol de votre future construction.  Alors que le COS prend en compte la surface de plancher globale (rez-de-chaussée, étages…)le CES ne considère que la construction au niveau du sol, sans considération de surface nette ou brute, hormis les terrasses ou autres parties non fermées.

Par exemple ; pour un terrain de 3000 m² ; 450 m² de surface de plancher maximale (COS).  Avec un CES de 0,10 ou 10%, l’emprise au sol possible est de 3000 x 0 ,10 = 300 m².

Vous n’aurez donc pas la possibilité de construire les 450m² de surface de plancher autorisés de plain-pied puisque, dans ce cas-là, vous dépasseriez l’emprise maximale au sol.  Il vous faudra donc prévoir au moins un étage.

Les différentes zone ou plan de zonage Marrakech : 

Que signifie zone SD1 ? SD2 ? GH1 ? GH2 ? SA1, SA2, SA3, S1 à Marrakech ?

  1. La zone SD : Réservée à la construction de villas individuelles, se situe généralement sur la route de l’Ourika, la route d’Amizmiz et un peu sur la route de Tahanaout.

SD1 :

– Dix villas/parcelle individuelle de 1000 m² minimum (COS 0,07 et emprise maximale 5 % ; 500 m² au sol maximum).

– Projet en groupement d’habitation = (COS 0,40 et emprise maximum 20 %).

Le projet sur un terrain SD1 ou SD2 à Marrakech doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m² sauf si le titre est antérieur au 16/06/2016, ou la superficie minimale du terrain pour établir un projet est ramenée à 2500 m². 

Le terrain doit être issu d’un lotissement autorisé et viabilisé. Il faut prévoir : des places de parking, espace verts, espaces en commun et cinq mètres de recul avant/arrière, recul de dix mètres par rapport aux voies, les voies doivent faire douze mètres à minima.

SD2 : 

– Six villas/parcelle individuelle de 1000 m² minimum (COS 0,24 et emprise maximale 12 % ; 1200 m² au sol maximum).

Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

  1. La zone GH : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route de Tahanaout et quelques parcelles sur la route de l’Ourika.

GH1 :

Groupement d’habitations/divisible en parcelles de 500 m² minimum.

GH2 :

Groupement d’habitations/divisible en parcelles de 250 m² minimum.

  1. La zone SA : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route de Ouarzazate et la route de Fès.

SA1 : 

Villas individuelles isolées/groupées ou établissements touristiques (COS 0,60 et emprise maximale 30 %).

Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 500 m².

SA2 : 

Villas individuelles isolées/groupées (COS 0,10 et emprise maximale 5 %) ou groupement d’habitations (COS 0,18 et emprise maximale 12 %).

Toute parcelle inférieure à un hectare peut recevoir deux constructions maximums dans la limite du COS et du CES.   

Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

SA3 :

Villas individuelles isolés/groupés (COS 0,25 et emprise maximale 15 %).  Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 2500 m².

Dans la zone SA il existe des zone dites SD1/SD2 (à ne pas confondre avec la zone SD) : 

– SD1 (zone SA) : COS 0,40 et emprise maximale 20 %, surface parcelle minimum de 2000 m²/unité.

– SD2 (zone SA) : COS 0,60 et emprise maximale 40 %, surface parcelle minimale 1000 m²/unité.

  1. La zone D : Réservée à la construction de villas individuelles et qui se situe généralement sur la route d’Amizmiz.

D1 : Zone urbaine ; villas en bande, parcelle minimale de 250 m² (COS 1,20 et emprise maximale 60 %).

D2 : Zone urbaine ; villas jumelées ou isolées, parcelle minimale 500 m² (COS 1,00 et emprise maximale 50%), largeur minimale 20 m.

D3 : Zone urbaine ; villas isolées et hôtellerie, parcelle minimale 1000 m² (COS 0,80 et emprise maximale 40 %).

ATTENTION :

Si la note de renseignement indique que la parcelle initiale sur lequel vous déposez votre projet doit faire 10000 m² minimum et que votre parcelle individuelle sur un terrain SD1 doit faire 1000 m² minimum, vous devez absolument vérifier et déterminer cela avant la signature, à défaut de se voir un refus du permis de construire ! 

Ainsi, déterminez avec l’aide d’un architecte ou d’un logiciel d’architecture la surface utile finie en tenant compte des informations d’urbanisme sur la note : exemple ; le recul de cinq mètres de chaque côté par rapport à la limite extérieur, dix mètres par rapport aux voies intérieures, quinze mètres par rapport aux poteaux moyenne tension ou trente mètres haute tension, l’espacement entre chaque villa, la voirie interne etc…  En général il faut déduire entre 20 et 30 %.  

Les informations d’urbanisme fournies ne sont pas claires ou difficiles à obtenir auprès de votre intermédiaire ?  C’est sûrement mauvais signe ; laissez tomber l’annonce !

  1. Autres zones :

S1 : Zone résidentielle, touristique, café, restaurants ou maison d’hôtes (COS 0,60 et emprise maximale 35 %).  Le projet doit s’établir sur une surface minimale de 10000 m².

ATTENTION :

Le coordonnées Lambert cartésiennes x et y et non les coordonnées Latitude Longitude.  Seul les services d’un professionnel pourront vous donner un résultat précis !

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